Как купить новостройку в условиях отсутствия доступной ипотеки – эксперт

В новый 2024 год рынок жилой недвижимости вступил на новых условиях: в конце года ЦБ принял ряд решений, в результате введения которых выгодных условий ипотечного кредитования не осталось. Вера Стефан, коммерческий директор девелоперской компании ASTERUS, рассказала газете «Известия», как можно купить жилье в новостройке, когда доступной ипотеки не осталось.

Снижение лимитов по ипотечным продуктам с господдержкой, увеличение минимального размера первоначального взноса по всем программам и новые требования к предельно допустимым нагрузкам клиентов – все это было направлено на снижение покупательской способности и, так называемое, сокращение ипотечного пузыря. И все это на фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ до 16%.

«Последней каплей стало решение крупнейших банков взимать комиссию с застройщиков за каждого льготного ипотечника. Теперь любая субсидия, отсрочка платежа, траншевая ипотека, снижение ставки и прочие инструменты, которые внедрялись ранее, чтобы облегчить покупателю вход в сделку, теперь оплачиваются именно за его счет. А для расчета всех этих условий берется запретительно высокая ключевая ставка», — рассказала Вера Стефан.  

В пример она привела расчет: если взять скромную однушку в пределах МКАД за 15 млн руб., то при ставке 17-18% и взносе в 20%, ежемесячный платеж составит 171 тыс. руб. на срок в 30 лет, значит подтвержденный доход покупателя должен составлять не менее 300 тыс. руб. в месяц. «Такие условия потянут отнюдь немногие, поэтому избежать снижения объемов продаж на рынке новостроек не удастся», — резюмирует эксперт.

Сложившаяся ситуация на рынке ипотечного кредитования может разрешиться двумя путями. Первый – это возврат к нормальной ключевой ставке на уровне 9-10%, тогда необходимость в субсидировании либо вовсе отпадет, либо останется для отдельных категорий граждан.

Второй путь – это отмена комиссий ведущих банков за субсидирование. Президент России во вторник заявил, что программу льготной семейной ипотеки нужно продлить после 1 июля 2024 года. Поэтому на банки теперь могут повлиять ЦБ, Минфин и ФАС, чтобы программа господдержки была доступна и эффективна.

Но что делать человеку, если у него прямо сейчас, в период отсутствия доступной ипотеки, есть необходимость приобрести жилье: срочно нужно освоить годовой бонус, сохранить полученное наследство или средства, вырученные с продажи другого имущества, ситуации могут быть разные.

По сути, сейчас его выбор невелик. Но если приобретать с привлечением ипотечного кредита, то тогда следует выбирать банк, не вводивший комиссию для застройщиков за каждого льготного заемщика. Таких банков немного – Дом.РФ, Металлинвест, УБРиР.

По словам Веры Стефан, застройщики тоже пока не придумали ничего интересного и привлекательного, чтобы могло облегчить покупку клиенту. На сайтах некоторых из них и вовсе пропали предложения о покупке в ипотеку. Зато у девелопера напрямую можно получить рассрочку и трейд-ин. В предоставлении этих механизмов покупки банки не участвуют. Поэтому условия для рассрочки могут быть довольно выгодными. «При этом, рассрочку со временем можно перевести в ипотечный кредит, например, к тому времени, когда ключевая ставка снизится и вернутся более привлекательные условия займа», — советует эксперт.

На этом, пожалуй, пока все варианты исчерпаны. Поэтому напрашивается справедливый вопрос – не будет ли лучше отложить покупку жилья до лучших времен. Но если необходимость в покупке жилья есть прямо сейчас, то откладывать не стоит: это возможность зафиксировать цену. Весь прошлый год цены на жилье росли и продолжают в 2024 году. Предпосылок для их снижения нет. А вот при возвращении более выгодных условий кредитования, можно будет провести рефинансирование ипотеки.